fbpx

Sostenibilidad: el tercer volante para #SpaceasaService, por Antony Slumbers

Autor: Antony Slumbers Fuente: antonyslumbers.com

La sostenibilidad es la tercera pierna del súper taburete #SpaceasaService, las otras piernas son Salud y Bienestar y Productividad. Actuando juntos, cada uno de estos opera como un volante para el otro. Cada factor maximiza al otro. Si desea un espacio que permita a las personas ser tan productivas como son capaces de serlo, entonces debe colocarlas en un entorno que cuide su salud y bienestar. Si desea cuidar la salud y el bienestar de las personas, debe ubicarlas en un edificio sostenible, porque los edificios sostenibles requieren tecnologías que permitan excelentes condiciones ambientales.

En pocas palabras, la sostenibilidad es donde se encuentran la seguridad, la felicidad, la salud, la productividad y la frugalidad. Es un ingrediente crítico, no un extra. Una parte de la oferta principal en #SpaceasaService.

Pero, ‘Houston tenemos un problema’. Según una investigación de Carbon Intelligence, dadas las trayectorias de reducción de carbono de diferentes clases de activos, para 2035, el 50 % de los edificios no serán ‘Paris Proof’. Es decir, no alcanzarán los objetivos establecidos en el Acuerdo de París, el tratado internacional legalmente vinculante sobre el cambio climático adoptado por 196 Partes en la COP 21 en París, el 12 de diciembre de 2015. Las consecuencias de lo cual serán valores de activos más bajos, alquiler más bajo rendimientos y activos bloqueados.

Jean Eaglesham y Vipal Monga, escribieron un artículo en el Wall Street Journal el 20 de noviembre de 2021, titulado “Billones en activos pueden quedar varados mientras las empresas abordan el cambio climático”.

En sus palabras:

La Agencia Internacional de Energías Renovables ha estimado que bienes inmuebles por valor de 7,5 billones de dólares podrían quedar “varados”; estos son activos que experimentarán importantes amortizaciones en valor dados los riesgos climáticos y la transición económica”.

En una conferencia climática en Copenhague el 22 de mayo, un representante de GRESB afirmó que el 25 % de los activos sobre los que informan ya están categorizados como activos varados, y solo el 7 % están alineados con el Acuerdo de París.

Estas son estadísticas preocupantes. Incluso si eres de la persuasión más escéptica, tendrían que estar equivocados en órdenes de magnitud para no preocuparte. Si es su dinero el que está en estos activos, o si es responsable del dinero de otras personas, es difícil no preocuparse. Podríamos estar viendo la destrucción de valor a un nivel sin precedentes en la historia de bienes raíces. Esto es mucho más grande que una caída cíclica del mercado.

Sin embargo, hay buenas noticias. Este es un tema sobre el cual se alinean los incentivos. Los inversores exigen activos sostenibles. Dados sus propios mandatos, les resulta cada vez más difícil incluso considerar invertir en activos que no se consideran “sostenibles”. Los reguladores, a nivel local, nacional y supranacional, ahora manejan palos y zanahorias cada vez más grandes. En muchos casos, uno puede aprovechar las exenciones fiscales, las condiciones de préstamo preferenciales y similares cuando se construye de manera súper sostenible, pero también se está expuesto a multas cuantiosas y crecientes por no alcanzar ciertos objetivos sostenibles.

Por ejemplo, en Nueva York, la Ley Local 97 establece objetivos de reducción de carbono del 40 % para 2030 y del 80 % para 2050 para los bienes raíces de la ciudad de Nueva York. Para lograr estos objetivos, la Ley Local 97 establece límites de emisiones de CO2 para edificios y un edificio que supere estos límites después de 2023 estará sujeto a un impuesto de $268 por tonelada métrica (TM).

En el Reino Unido, las normas del Estándar Mínimo de Eficiencia Energética (MEES, por sus siglas en inglés) comenzarán a aplicarse a los edificios comerciales a partir de 2023, y los que estén por debajo de un determinado estándar no se podrán arrendar. Sí, no se puede alquilar. Se estima que alrededor del 10% de los edificios no pasarán esta prueba. Eso ya es bastante malo, pero cuando el objetivo aumente según lo planeado para 2030, se estima que el 85% fallará. Incluso hay una etapa de trampolín, en la que debe lograr una determinada calificación para 2027.

En resumen, a menos que se retracte la legislación, veremos una mejora masiva de las acciones o una gran cantidad de activos varados. Lo más probable es que veamos ambos.

Por supuesto, hay dos formas de ver esta “carga” regulatoria. Si está en el lado equivocado, se sentirá muy agraviado, pero si sus activos son de alta calidad y sostenibles, estará en una posición competitiva muy sólida.

De hecho, si tiene activos sostenibles de alta calidad hoy en día, ya está en una posición sólida porque la demanda de dichos activos está en auge, sobre todo porque las mejores empresas ya están insistiendo, al igual que los inversores, en ellos. Intente alquilar un edificio insostenible a una empresa líder. No tienes ninguna oportunidad. Pero también intente dejar un espacio insostenible para empresas modernas, progresistas, de nueva creación o en etapa inicial. Ellos, a su vez, están siendo impulsados ​​por los deseos de sus empleados, quienes cada vez más están adoptando un enfoque de mente amplia en el lugar donde trabajan. Además de todo lo demás, la sostenibilidad es un gran Branding.

Por lo tanto, los incentivos de los inversores, los reguladores y los clientes están alineados. Esto es algo raro en el sector inmobiliario y solo puede conducir en una dirección. Para tener éxito, no tiene más remedio que crear activos sostenibles. Entonces, incluso las malas noticias, que llegar a donde necesitas estar va a ser un viaje costoso, se neutralizan. Por supuesto, todos estos costos son algo malo, pero no está solo. Todos sus competidores están en el mismo barco.

También hay un beneficio muy considerable a largo plazo de la necesidad de crear edificios sostenibles. Y eso es eso:

La sostenibilidad es el mecanismo por el cual se inyecta tecnología en el sector inmobiliario.”

Para crear edificios sostenibles, que como dijimos anteriormente son una pata del súper taburete #SpaceasaService de tres patas, los propietarios y desarrolladores tendrán que instalar tecnología en sus activos de una manera sin precedentes hasta ahora. Tendrán que pensar en la totalidad del rendimiento de sus edificios e invertir en una panoplia de tecnologías que probablemente no habrían considerado anteriormente. Por fin, la industria inmobiliaria se verá obligada a volverse tecnológicamente inteligente y, a su vez, se someterá a una transformación digital total.

Hay aún más fuerzas de sostenibilidad que transforman los bienes raíces. En Europa, que está por delante de los otros dos bloques de superpotencias globales, China y EE. UU., existe la Taxonomía de la UE. Este es un marco diseñado para ayudar a definir lo que se consideran actividades económicas ambientalmente sostenibles. En su lanzamiento en marzo de 2020 se afirmó:

“La pandemia de COVID-19 ha reforzado la necesidad de redirigir los flujos de capital hacia proyectos sostenibles para hacer que nuestras economías, empresas y sociedades, en particular los sistemas de salud, sean más resistentes a los impactos y riesgos climáticos y ambientales con claros beneficios colaterales para la salud”.

Y justo en el centro de la taxonomía, verá la sostenibilidad vinculada a los mercados de capital. El punto es que el dinero y la sostenibilidad van de la mano. Sin sostenibilidad = sin dinero. Quiere dinero, sea sostenible. El vínculo está definido en la Ley. Al menos en Europa, aunque Estados Unidos y China están obligados a seguirlo, aunque sea a su manera idiosincrásica.

Todo lo cual es algo muy bueno. Hacia donde esto conduce es hacia una industria inmobiliaria cada vez más bifurcada. Habrá activos que sean sostenibles, que promuevan la Salud y el Bienestar, y que permitan a las personas ser tan productivas como sean capaces de serlo.

Lo más probable es que estos activos se operen de manera #SpaceasaService, donde los deseos, las necesidades y los deseos de las personas se utilizarán como insumos clave para la forma en que se diseñan y curan los espacios. Y no habrá tantos de ellos. También habrá activos que no sean ninguno de los anteriores. Tendrán poca demanda o quedarán varados por completo.

En un extremo del mercado, veremos activos en los que la ocupación y la utilización, la satisfacción y el Net Promoter Sores serán más altos que nunca, con valores de capital proporcionalmente altos, y en el otro extremo una extraordinaria destrucción de valor. En el medio no habrá mucho; la demanda de espacios de trabajo promedio será muy baja. Home triunfa fácilmente en promedio.

Una vez que este tsunami de cambio sea obvio para todos, veremos (con suerte) un gran resurgimiento en el sector inmobiliario, donde todos los activos varados serán demolidos, reconstruidos o renovados. Donde repensamos qué tipos de bienes inmuebles necesitamos y dónde los necesitamos. Y donde ponemos a las personas en el centro de nuestro pensamiento.

La sostenibilidad es más que salvar el planeta; también se trata de salvarnos. Es el impulsor del cambio que necesitamos para genuinamente “reconstruir mejor”. Y eso no es malo, ¿verdad?

Un espacio de conocimiento, contenidos de alto valor, novedades, networking y  mucho más para los empresarios, profesionales, proveedores, inversores e instituciones de la industria del Real Estate Tecnológico.