Por Sergio Topor (Argentina)
En una época tan compleja, en medio de la cuarentena por el COVID-19, dedicar tiempo para reflexionar acerca de cómo hemos hecho las cosas hasta hoy, y lo que está por venir, más que una oportunidad, resulta una obligación.
Desde hace años existen voces que nos incitan a cambiar, innovar, adaptarnos al mundo actual. Aventurarnos a un futuro nuevo y promisorio. Aceptar los desafíos y dejar nuestra zona de confort en pos de los logros por venir.
El mundo cambió, se hizo digital e interconectado. Hoy el valor agregado de un producto, no puede lograrse agregando un porcentaje de beneficio, sobre los costos de producción. La gente hoy conoce y ¡exige mucho más!
Pero los constructores, ¿Queremos cambiar? Todos decimos que sí, pero en el grueso de los casos, seguimos haciendo las cosas como siempre las hicimos. Seamos honestos: los negocios cambian por necesidad, y la máxima necesidad, es la supervivencia.
Para entenderlo, el principal cambio que produjo Henry Ford al implementar la línea de montaje, no fue tecnológico sino económico: consiguió reducir el costo de producción, y así bajar el precio de venta de ¡850 a 360 dólares! Si sus competidores no hubiesen seguido su ejemplo, simplemente hubiesen desaparecido.
Entonces, los constructores, ¿realmente quieren cambiar hacia el Constech?
Veamos algunos ejemplos: en la construcción, la vial o en la ferroviaria, ya existen exponentes de maquinaria qué funcionan prácticamente como una fábrica móvil, que se desplaza sobre la vía o en la carretera, con muy baja intervención artesanal. Un ejemplo muy conocido son las tuneleras. Increíbles maquinas que realizan proezas de ingeniería, que hasta no hace mucho parecían imposibles de lograr.
Sin embargo, estas respuestas no son universales. No existen tecnologías para todos los productos, ni todas las soluciones. Pero sí son una tendencia absoluta en la industria vial: todo lo que se pueda realizar mecanizado se hace mecanizado. El uso intensivo de equipos es el standard y esto es norma, aún en los países menos desarrollados.
No pasa lo mismo en la construcción civil
Muchas razones explican esto: hay mucha diversidad, diferentes tipos de obras, de tipologías, de proyectos, de tecnologías, de requerimientos de soluciones puntuales, distintos sistemas superpuestos, diferentes escalas. La lista podría seguir hasta el infinito.
Pero como decía al principio, es tiempo de reflexión: Ford no comenzó con TODA la línea de vehículos, comenzó solo con UNO. Una vez que consolido el primero, expandió la línea a otros modelos.
El cambio en la construcción civil debe comenzar por aquellas obras y productos que resultan más masivos y urgentes: las viviendas.
Los requerimientos DUROS para las viviendas de más de 80% de la población mundial son relativamente simples:
- Tener de 45 a 120 m2, de acuerdo a la cantidad de habitantes, con superficies y medidas dignas
- Estar bien diseñadas, ser funcionales, confortables, durables, de bajo mantenimiento, y acorde a la cultura en la que se insertan.
- Tener buen diseño urbano, estar conectadas a las infraestructuras de servicios, transporte, educación, etc., y permitir vivir en comunidad.
- Deben tener un precio y financiación que las ponga al alcance de la población
- Y cada vez más, deben ser sustentables, y tener una garantía razonable.
La realidad es que debemos producir masivamente viviendas, como Toyota produce industrialmente 100.000.000 de unidades al año. Pero lo hacemos artesanalmente como Ferrari, que produce 8.500. Esta ecuación no cierra.
Y la producción masiva de viviendas claramente puede ser resuelta con tecnologías diferentes, que ya existen en el mercado. Solo por citar algunas:
- Off site construction o construcción modular.
- Paneles premoldeados de HA.
- Formaletas o Encofrados manoportables.
- Frame Cad o Steel Framing 2.0.
- CLT Madera Laminada Cruzada (Tall Wood Building).
- Impresión 3D.
- Uso de componentes industrializados segmentados (núcleos húmedos, fachadas, etc.).
Existen honrosas excepciones, prometedoras empresas y productos, pero en general incipientes.
Cambiar sería entender que la construcción civil hoy trabaja como una artesanía, y no como una industria, y que tiene que dar el pie en un mundo industrializado. Y que esta artesanía va a coexistir durante mucho tiempo, a través de la refacción, mantenimiento o remodelación de lo ya construido, y también para los productos más atípicos, pero la masividad necesita otro tipo de respuesta.
La producción industrial o masiva no es sinónimo de mal diseño
Apple, Zara, IKEA, Calvin Klein, BMW, Bang & Olufsen, Alfa Romeo, ¡hay infinitos ejemplos de excelencia! Lograr viviendas con identidad, con buena resolución urbana y una arquitectura de calidad debe ser posible también con métodos industrializados, que permita soluciones de producción razonables a los tiempos que vivimos.
Se han dado los primeros pasos: los entornos BIM están creciendo en todo el mundo, y dan el soporte para que los diseños se resuelvan de forma más coordinada, menos conflictiva, y con resolución industrial. Pero si seguimos pensando y proyectando de la misma forma que siempre, los resultados pueden ser un poco mejores, y lo que necesitamos son cambios radicales.
Tesla no mejoró los motores de combustible fósil: definió un concepto nuevo, sin atarse a los modelos del pasado. Hoy Tesla vale casi tanto como Toyota (valuaciones de noviembre 2019).
Hoy, en plena crisis del COVID-19, nos replanteamos como deberían ser nuestras ciudades, si la respuesta es volver a un suburbio aislado y protegido, o si mantendremos la densificación y los múltiples centros urbanos de las ciudades. Probablemente convivan ambas opciones, es muy pronto para conclusiones, y esta es una discusión, que lleva más de un siglo, y resulta académica, lejana y banal, a los ojos de todos los habitantes que viven hacinados en los márgenes de las grandes ciudades de Latinoamérica, Asia y África.
Para mejorar la calidad de la vivienda, primero debe haber vivienda, y para que haya más viviendas, el costo debe reducirse en forma drástica.
Desde hace tiempo escuchamos del Fintech y del Proptech, avances lógicos de un mundo digitalizado y con disponibilidad de fondos, pero la pata que falta es el Constech, quizás la parte más difícil, donde no alcanza con una idea brillante, un buen equipo de programadores, financiamiento, comunicación y timing, Constech es competir en un mundo de producto físico tradicional y no hay nada más tradicional que la construcción.
Pero existen muchos casos de éxito en otras industrias, y los constructores deberíamos estar preocupados, del Proptech al Real Estate hay un solo paso, y del Real Estate a la construcción un suspiro.
Algunos datos:
Jeff Bezoz, dueño de Amazon, compró en 2018, Plant Prefab, una empresa que fabrica casas prefabricadas de California.
Katerra, una startup americana creada en 2015 por un ex inversor de TESLA y ex CEO de la industria electrónica, hoy es líder en construcción off site, y tiene una valuación de aproximadamente U$S 4000 MM (2018/ 2019).
En China se fabrican casas completas, con un valor FOB de aprox. U$S 250 U$S/m2, precio minorista, que se exportan panelizadas para armar, y se compran por Alibaba.
Reflexiones
¿Qué deberían estar haciendo las grandes constructoras y los popes del Real Estate?
- Invertir una parte significativa de sus resultados en Investigación y desarrollo
- Invertir y promover StartUps que trabajen en sistemas constructivos integrales o disruptivos
- Apostar a nuevas tecnologías
¿Que deberían estar haciendo las universidades, casas de estudios y asociaciones profesionales y cámaras del sector?
- Invertir en Investigación y desarrollo, asociados con las empresas del sector
- Promover la enseñanza de los sistemas constructivos alternativos
- Difundir entre sus alumnos, profesores y graduados las nuevas tecnologías
Toda nueva tecnología requiere un tiempo de maduración para volverse competitiva, el mejor ejemplo fue en generación de energías limpias, que pasaron de costos prohibitivos a valores altamente razonables. Una pauta fundamental del abaratamiento del costo en la producción masiva de viviendas es la escala, y el estado es uno de los más importantes clientes de la vivienda masiva.
¿Que deberían estar haciendo los gobiernos, nacionales o municipales, vinculados a la vivienda?
- Promover la innovación en el sector de construcción civil, en particular, en startups, de Investigación y desarrollo.
- Promover el trabajo conjunto entre universidades, empresas y asociaciones.
- Adaptar con rapidez los códigos y reglamentaciones, a las nuevas tecnologías y materiales.
- Respetando aspectos locales, unificar criterios de aprobaciones constructivas, y contar con tipologías “preaprobadas” de carácter general. Resulta incoherente que una obra de montaje lleve 2 meses y los tramites de aprobación un año.
- Apoyar el desarrollo de las nuevas tecnologías, destinando un porcentaje de las obras de viviendas a los proveedores de las mismas.
¿Y los constructores? ¡Bien gracias!
Estamos cómodos siendo caros, lentos, ineficientes, incumplidores, contaminantes, y sin ofrecer garantía por nuestros productos. Ningún constructor lo hace adrede o con mala intención, pero esta es una verdad que todos conocemos, y es lo mejor que podemos hacer, si continuamos construyendo de esta forma.
¡Repensemos! Esta terrible crisis que hoy nos toca nos permite reflexionar a fondo sobre el futuro de una actividad que llevamos en la sangre, amamos y nos apasiona.
Cuando la pandemia pase, algún fondo de inversión mirará hacia el Real Estate, buscando nuevos talentos del Constech. Mientras tanto, nosotros seguimos haciendo las cosas de forma no muy distintas a los faraones, creyendo en la eternidad. Y rezamos por que no aparezca algún Henry Ford o Elon Musk, mirando hacia nuestro lado.
Sergio Topor (Argentina)
Consultor en Constech, Project Management, Planificación y Programación de Obras, Ingeniería de Valor y Evaluación de Proyectos de Inversión, Especializado en Obras de Arquitectura, Construcción y Real Estate. Titular de STyAS, Socio fundador de NAyC, Negocios de Arquitectura y Construcción. Profesor titular de Evaluación de Proyectos de Inversión en Real Estate y Project Management en la Universidad Torcuato Di Tella, ESEADE, CPAU y FADU, UBA.
