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Imágenes 3D: el próximo sistema de registros de nuestros edificios digitales

Imágenes 3D Metatendencias Propmodo

Este artículo “Imágenes 3D: el próximo sistema de registros de nuestros edificios digitales”, forma parte de las meta-tendencias Propmodo 2020. La introducción de esta serie, se encuentra en este enlace. La versión original en inglés se encuentra en este enlace.

Todos lo hemos presenciado. La gente camina mirando sus teléfonos. De vez en cuando, incluso pueden encontrarse contigo. Nuestro compromiso principal con el mundo está cambiando hacia una capacidad más digital. Nos conectamos cada vez más con el mundo, a través de nuestros dispositivos, en lugar de en persona. Valoramos los servicios digitales más que los objetos físicos. Nuestras vidas están organizadas en archivos digitales basados ​​en la nube, en lugar de armarios analógicos voluminosos. Esta tendencia está ocurriendo en todos los sectores demográficos e industriales.

Hace poco más de diez años, como muchos de mis compañeros, había acumulado una colección sustancial de platillos de plástico ubicuos, también conocidos como CD. Si bien mi colección de música me era querida, el formato en el que venía no lo era. Los CD crean lo que el mundo tecnológico llama fricción, lo que significa que no son convenientes. ¿Alguna vez ha intentado meter un «discman» de CD en su bolsillo? Fricción. ¿Tienes que saltarte una canción por un rasguño? Fricción. ¿Solo puedes traer algunos álbumes favoritos para tu viaje de fin de semana? Fricción. ¿Tu amigo toma prestado tu nuevo lanzamiento de Depeche Mode para no volver a ser visto? Ok, te haces una idea. Ya no compramos cosas, compramos lo que pueden hacer por nosotros. No quería un CD, quería poder hacer estallar a Depeche Mode en mi coche durante mi viaje. El futuro requiere que pensemos primero en los resultados y en segundo lugar en sus vehículos. La buena tecnología reduce la fricción.

La industria de la música pasó de los CD físicos a las pistas digitales, los iPods que podían transportar miles de canciones y las aplicaciones en nuestros teléfonos que ofrecen servicios de suscripción mensual. El factor principal de esto fue la conveniencia. Si la era de Internet nos ha enseñado algo, es la importancia de incluso incrementos sustanciales en la comodidad, en el comportamiento del consumidor. Los sitios web rastrean cuántas ventas obtienen al facilitar cada proceso, incluso moviendo los botones de un lado de la pantalla a otro.

Por muy agradable que sea no tener que cargar con mi estuche de CD, si hay una tecnología que ha tenido el mayor impacto en mi vida, es la cámara digital. Más específicamente, el que está integrado en mi teléfono inteligente. El carrete de la cámara de mi teléfono se ha convertido en algo más que un álbum de fotos, es un depósito digital de información. En cierto modo, se ha convertido en una extensión de mi propio cerebro. Siempre que necesito recordar algo, por ejemplo, diapositivas de una presentación en una conferencia, documentos importantes o incluso ingredientes para una receta, tomar una foto o una captura de pantalla es la forma más rápida de capturar esa información.

La imagen digital en la industria inmobiliaria

Sin embargo, los usos de las imágenes digitales van mucho más allá de la conveniencia. La industria inmobiliaria de mil millones de dólares ha sido uno de los mayores campeones de la tecnología visual. Piénsalo. Mientras se construyeron edificios, la gente hacía representaciones visuales de ellos. Estructuras neolíticas estimadas desde hace 10.000 años a. C. se consideran los primeros orígenes conocidos de la arquitectura. Por toscos que fueran, estos edificios y ciudades requerían una planificación y organización visual para completarse.

Desde las pinturas rupestres de los primeros humanos, hasta las pinturas realistas del renacimiento de los maestros y el uso de materiales sensibles a la luz para crear «fotogramas», los humanos siempre han impulsado la capacidad de comunicarse con imágenes. Tiene sentido que nuestras representaciones y planos hayan evolucionado junto con nuestros edificios.

Como ocurre con la música digital, las imágenes digitales proporcionan exponencialmente más datos que las imágenes en película. También son más convenientes, no solo porque puedo acceder a mis fotos en cualquier lugar, sino porque son mucho más fáciles de organizar y, por lo tanto, de encontrar. La inclusión de metadatos como la fecha, la hora y el lugar donde se tomó la foto nos permite organizar y recuperarlos rápidamente. No sé ustedes, pero a veces uso el carrete de la cámara de mi teléfono, para recordarme dónde estaba en una fecha determinada.

Sin duda, estas pequeñas cámaras en nuestros teléfonos han cambiado nuestras vidas personales para mejor. Pero los humanos nunca se detienen en lo suficientemente bueno. Queremos poder acceder a toda la información del mundo desde nuestros dispositivos. Y aunque el texto y las imágenes son excelentes para comunicar conocimientos, a menudo no hacen un gran trabajo al registrar el espacio tridimensional.

La aplicación al entorno construido requiere una tecnología más resistente. Aquí es donde entra en juego el desarrollo revolucionario de las cámaras con capacidad 3D. Estos dispositivos aparentemente de ciencia ficción pueden capturar rápida y fácilmente un espacio en el formato de una imagen digital 3D. Empresas como Matterport pueden proporcionar una forma económica para que cualquiera pueda llevar un espacio del mundo físico al digital, con poco más de esfuerzo que instalar un trípode. Estas imágenes registran las condiciones exactas de un edificio, e incluso pueden dar las medidas para cualquier cosa en el campo de visión. Esto, sin duda, provocará el tipo de cambios que provocó el iPod en la industria de la música.

Entonces, ¿qué sucede con el mundo construido cuando todo lo que se puede digitalizar se almacena en la nube, accesible en cualquier momento y en cualquier lugar? ¿Cómo pueden los activos digitales agregar valor a los activos físicos subyacentes que representan? ¿Pensaremos en la forma en que almacenamos y organizamos los datos de nuestra propiedad y nos reiremos de sus ineficiencias, tal y como lo hacemos con nuestras antiguas colecciones de música?

Es una crítica común que la industria de bienes raíces sea lenta para adoptar nuevas tecnologías, pero solo recientemente el hardware y el software se han vuelto lo suficientemente avanzados como para ser aplicados a la complejidad de los edificios y los procesos inmobiliarios que los hacen funcionar. Con la informática convencional basada en la nube y la banda ancha inalámbrica omnipresente, se están introduciendo y perfeccionando tecnologías posteriores para su aplicación en el entorno construido.

Imágenes 3D en ascenso

El cambio ya se ha sentido. Aquellos de nosotros en el sector inmobiliario, ya no necesitamos cosas como mapas de papel, libretas de direcciones, planos, calculadoras financieras, libros de contabilidad o listas de hojas de trabajo. Hemos vaciado los archivadores, que alguna vez estuvieron llenos de datos de construcción, manuales de equipos, informes de ingeniería, contratos de arrendamiento y documentos de incorporación (aunque la mayoría de nosotros todavía los tenemos, por si acaso). Solo necesitamos acceso a Internet y la capacidad de recordar nuestros inicios de sesión en los sitios web en los que operamos nuestros negocios. Incluso, ya los folletos serán completamente digitales, con visualización y datos.

Como vimos con la música y las fotos, estos activos digitales son más convenientes y ofrecen más utilidad que sus contrapartes físicas. Por ejemplo, se pueden compartir en la nube, eliminando la necesidad de visitas al sitio. Los gerentes de instalaciones pueden crear listas de trabajos virtuales y documentar el mantenimiento y las reparaciones. El formato visual de los datos permite una mejor coordinación con los proveedores y subcontratistas, que pueden estar trabajando en un edificio con el que no están familiarizados.

En el lado de los bienes raíces corporativos y de corretaje, los modelos 3D pueden ayudar a los inquilinos a comprender su espacio nuevo o remodelado, antes de obtener ocupación. Pueden responder preguntas como: ¿Dónde están los muelles de carga? ¿Cuál es el tamaño y la función de una pared de video? ¿Qué puertas funcionan como entrada principal? Los modelos digitales en 3D pueden ayudar a guiar a los inquilinos, desde el pre-arrendamiento hasta la mudanza, y garantizar que estén operativamente listos desde su primer día de ocupación.

Ahora, el dicho «una imagen vale más que mil palabras» tiene más verdad que nunca, ya que los datos se pueden incrustar en el video para crear capas de información y guiar a los espectadores hacia más contenido. Empresas como VirtualAPT, que se especializan en automatizar el acceso digital al mundo construido, pueden garantizar una calidad de video 4K en tecnología de 360 ​​grados, sin dejar de agregar información útil al contenido.

El CEO y fundador Bryan Colin explica: “Usamos robots autónomos para filmar el espacio y, al mismo tiempo, mapear miles de puntos de datos en una habitación. Así es como desarrollamos AVR, o realidad virtual aumentada. AVR es nuestro tipo de medio patentado que incorpora objetos 3D, dentro de un video de 360 ​​grados, que nos permite mostrar cómo se ve un activo completamente construido y organizado, incluso si solo tiene una pared seca. Es mucho más sofisticado que una representación digital 2D típica». Aunque las imágenes 2D siguen siendo una forma de contenido relevante dentro de la industria, la tecnología apunta hacia los modelos digitales 3D, como el nuevo estándar para los registros de gestión de instalaciones.

Las imágenes 3D ahora se utilizan para organizar los datos. En lugar de tener que buscar información de construcción en una hoja de cálculo gigante, o investigar el historial de remodelación de una habitación mirando planos antiguos metidos en una carpeta en algún lugar, ¿por qué no apuntar y hacer clic en una imagen 3D? A medida que almacenamos y utilizamos más información digital sobre edificios, tendremos que tener un marco para organizarla. Los humanos son criaturas visuales, por lo que conectar la información con una representación visual de un edificio, es el esquema más intuitivo posible.

Los gemelos digitales, AVR y modelos 3D

Probablemente, hayas oído hablar de los gemelos digitales. Estas réplicas virtuales conectadas de edificios, convierten el mundo físico en objetos computables, lo que nos proporciona una forma coherente de comprender y gestionar los espacios. Los gemelos digitales se pueden utilizar para representar el estado físico pasado y presente de un edificio. También pueden ayudar a predecir el estado futuro de un edificio, simulando escenarios, probando procesos y prediciendo fallas de equipos.

Los gemelos digitales proporcionan una forma de combinar una serie de técnicas, como la transmisión de datos de sensores, análisis y aprendizaje automático en una interfaz que une el mundo digital y el físico. Aunque la mayoría de las técnicas ya existían, como capacidades independientes, los gemelos digitales proporcionan un marco común para unirlos e innovar más rápidamente.

La tecnología de gemelos digitales se ha utilizado comúnmente en el desarrollo y la construcción de edificios. Pero la administración de edificios los utiliza cada vez más. Se podría argumentar que estos archivos solo se vuelven más valiosos con el tiempo, ya que contienen cada vez más información. Su valor aún no ha sido aprovechado por completo por la industria inmobiliaria.

Las fotos y los videos son una de las mejores formas de transmitir información objetiva precisa y completa. Considere, por ejemplo, cómo las tasaciones de bienes raíces podrían beneficiarse de la documentación visual automatizada como AVR o tecnología 3D. Bowery es una empresa con sede en Nueva York, que trabaja para digitalizar y optimizar las tasaciones. Ya crearon una aplicación que importa datos públicos y proporciona listas de verificación para que las utilicen los tasadores. A medida que los boomers se jubilen, y menos personas se involucren en el oficio, es probable que ocurran evaluaciones totalmente automatizadas dentro de la década.

Para los propietarios, los modelos 3D pueden aumentar la velocidad de negociación y la utilización de activos, lo que genera mayores ingresos. Para los administradores de edificios e instalaciones, una representación digital de un edificio crea un registro objetivo que puede almacenar información vital, en lugar de depender únicamente de las personas para contar la «historia» de un edificio. Las operaciones de construcción mejoradas y los costos de mantenimiento más bajos se traducen en mayores ingresos operativos netos: el Santo Grial de los bienes raíces comerciales.

Los ocupantes también se benefician de mejores tecnologías visuales. Una mejor alineación de las partes interesadas, una finalización más rápida de las mejoras de los inquilinos y una mayor comodidad, equivalen a una mayor satisfacción del cliente para quienes utilizan el espacio. Además, los datos permiten a la administración comprender mejor la experiencia de su edificio y reevaluar sus opciones de diseño en consecuencia. A medida que los edificios se conecten y digitalicen, los gerentes podrán comprender los resultados de incluso los cambios más mínimos, para determinar dónde se encuentra la menor cantidad de fricción, al igual que las poderosas herramientas de análisis de sitios web pueden hacerlo ahora.

Una síntesis sobre la visualización

Durante siglos, los seres humanos han utilizado imágenes y modelos para ayudar a abordar problemas complejos. Los arquitectos dibujaron sus planos a mano y los modelos se construyeron en madera y arcilla. Con el tiempo, nuestras capacidades de modelado se han vuelto más sofisticadas con la ayuda de la tecnología, pero hasta hace poco, existía una división entre el modelo de un edificio y su estado de construcción.

Los edificios nunca coinciden perfectamente con los planes del arquitecto o del ingeniero. Impulsada por los desarrollos en Inteligencia Artificial, Aprendizaje Automático, imágenes 3D, AVR y tecnologías de gemelos digitales, esta brecha está comenzando a cerrarse. Hemos llegado a un punto de inflexión en el que los activos físicos y digitales se pueden administrar, como uno solo.

Liderados por las industrias manufacturera, automotriz y energética, donde los gemelos digitales ya se utilizan ampliamente, ahora pueden ayudar a la industria inmobiliaria a diseñar, visualizar, administrar y mantener activos de manera más efectiva. A medida que la sociedad evoluciona, la tecnología seguirá anticipándose a sí misma. Así como los CD son reliquias del pasado, lo mismo podrá decirse de una réplica en miniatura de un edificio.

Si bien la visualización siempre será un aspecto importante de la industria inmobiliaria, es posible que algún día solo sea accesible desde un dispositivo. Debemos considerar las formas en que la digitalización cambiará la industria y cómo las nuevas tecnologías pueden mejorar los procesos e impulsar una mejor toma de decisiones. Si queremos que nuestra experiencia en el mundo construido sea tan fluida, como en el espacio digital, entonces debemos seguir adoptando tecnologías convenientes, que ayuden a fusionar nuestros dos mundos y lograr los resultados deseados.


Michael Gold (Estados Unidos)

Analista de bienes raíces comerciales con sede en Los Ángeles que piensa en la sostenibilidad, la planificación urbana y el diseño. Es un colaborador frecuente de Propmodo.

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